由於斡旋金制度在實務運作上的諸多流弊，內政部特別制定了要約書範本，藉以取代業者自創的斡旋金制度。所謂「要約書」是登載買受人購買房屋意思表示之文書，行政院公平交易委員會規定消費者得不給付斡旋金給仲介業者，而以簽訂要約書交由仲介業者向屋主進行斡旋之方式替代之，一旦屋主同意買方之要約內容時，該交易即屬完成，消費者即負有進一步與屋主簽訂書面契約之義務。

不動產要約書，與斡旋金意願書最大的不同在於，前者不必先付一筆房屋總價約二％至五％的「斡旋金」，當然，買方即不必簽任何斡旋金之書件，對買方而言，減少先期的支付款，不過，一旦其改簽要約書，雖可節省先期支付款，但如果反悔，則賣方如可舉證出，其因利息或其他所造成的損失金額，則買方可能須賠一筆高於斡旋金款的價款，這是一種最高誠意的買屋意願，如違反，買方即等於要付出最大賠償之費用，其有支付少、但卻有風險極大化之特色。在斡旋金與要約書的取捨之間，購屋人不妨以自己的購買意願為考量，如果購屋意願普通，可以選擇簽立要約書的方式議價，但如果遇上十分中意的房子，而該仲介公司又能提供完整的付款保證制度，那麼以支付若干斡旋金的方式議價，往往較能達到令人滿意的議價結果。

內政部所訂立之要約書範本，適用於成屋及中古屋所有權人將其房屋委託房仲業者銷售時之參考，房屋仲介業者應提供給消費者使用，惟消費者與房仲業者參考該要約書範本訂立委託銷售契約時，仍可就個別情況磋商更訂之。有關要約書中保護消費者的重要內容包括：契約之攜回審閱規定及要約撤回權。由於消費者所簽訂之要約書，一經房屋仲介傳達到出賣人，即生意思表示之效力，又該要約如經賣方承諾，契約原則上即告成立生效，若買方反悔，賣方可選擇要求買方履行契約，亦可選擇解除契約，請求損害賠償。因此，為期審慎，內政部之要約書範本中，特別讓消費者有攜回契約審閱權，於賣方承諾前並得為撤回要約之規定。