二次施工違建
所謂的違法施工，是指某些建商在取得合法建築執照後，利用二次施工的手段，進行違建，例如夾層屋便屬於違法施工的一類。由於法令早已禁建夾層屋，屬於「室內違章建築」的一種，不只有結構安全疑慮，更有遭到拆除的風險。一般夾層屋都是在建設公司拿到使用執照或等房屋交屋時，再以二次施工的方式搭建室內夾層。而夾層面積是屬於違章部份，因此無法登記在權狀面積內，對以後房屋買賣轉手可能是一大問題。此外，消費者最好與建商就「二次施工」問題簽立「委建契約」。目前建商進行預售夾層屋交易，大多不願對二次施工做下承諾，這對消費者來說是極為不利的，因為此舉必然會造成聽任承購戶自行施工的情形，不但品質無法一致，甚至會對建築結構安全造成未知的危害，影響生命及財產安全。 另外，有些建商為了讓室內空間變大，增加房屋坪數，會將陽台外推，使原本陽台區域改為室內空間，也視為違法的一部份。由於外推的陽台在結構上缺乏樑柱支撐，又有新舊水泥接合不易的問題，容易造成龜裂或坍陷問題，亦常有漏水情形，消費者均需特別注意。在法律定義上，陽台屬於附屬建物的一種，不計入容積計算，最多陽台面積可達單層面積的八分之一。簡單來說，陽台外推就是將「室內空間外推到陽台內緣」，有些建商為顧及整體美觀，往往也會替顧客代為施作，而這也是常見之二次施工當中的一種。 或有建商將房子蓋在原定為停車場的位置上，由於不列入權狀面積，也屬於違法施工的一部份。不只是吃虧花錢買了個停車位瑕疵屋，還嚴重損害使用權益。為了避免買到違法施工的建物，消費者在交屋時須仔細閱讀「不動產說明書」（即說明房屋現況及土地、房屋權利登記等之文件），留意是否有二次施工的標誌，也須特別注意建照上的變更項目，如發現有違法情狀，千萬不要簽署二次施工同意書，以免成了冤大頭。另外，不少建商會要求民眾簽署二次施工同意書，藉機把責任推給消費者，但這種同意書語意模糊，消保官呼籲民眾不要簽，否則等於買到違建屋，而且如果建商沒有告知法律責任義務，最重可處2千5百萬罰款。
社區財務的管理
社區財務所管理的範圍是住戶共同匯集而成的共有財產，因此除了被賦予職責必須進行監督審查工作的委員外，定期公告以讓全體住戶都能共同監督，才是更有效且能召公信的方法。一般來說，在社區規約或財務管理辦法中都會訂立有社區財務的監督規定，明訂管委會應製作與保管的財務報表種類，並加註財務公開的時機、項目及方式。基本上，社區財務建構的基本原則就是簡單明瞭，加上社區管理是公共事務，共通性強，因此我們建議在財務科目的編列上，不要太多、太細。 管理委員會的主任委員、財務委員、監察委員要能清楚地掌握社區財務，平日定期看帳是最有效的方法之一，因為平日固定查閱帳目，不僅能減少工作的堆積，也更能找出問題處。有些社區在經費允許的情況下，會請會計師來做查帳的工作，或是採取信託的方式，透過這些外部的機制雖更能公開公正的進行監督，但主要還是以社區的需求為主，並不是每個社區都必須要做的。 財務制度的建立原則： 流程制度要簡單明瞭： 由於管理委員、住戶不必然是財務的專業人士，且社區事務基本上也不是太複雜，因此只要住戶能夠透過財務制度，瞭解到社區公共事務是否有確實執行、帳戶收支是否合理，及社區現有財務明細等資訊，便是合宜且容易被沿用的好設計。 社區財務要公開透明： 只要是公共事務，公開是獲得支持與信任的不二法門，尤其是住戶普遍最關注的財務議題。並且，財務公開也是《公寓大廈管理條例》對管理委員會或管理負責人要求的重要義務。 財務運用要有計畫： 透過年度財務預算的擬定，可以清楚掌握社區預計收支情形，並依此規劃出實際可執行的社區年度計畫，便能夠讓公眾的每一分錢花在刀口上。 管理監督要分層授權： 如《公寓大廈管理條例》對於區分所有權人會議授權管理委員會可自行決定額度的精神，社區財務透過分層授權，才可保持靈活運用的彈性，而有授權就必須要有監督，如此才能有效掌握社區財務狀況。
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新建大樓遍地蓋 新穎設計集城區
Added on 09 March 2009
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