首購族的購屋規劃

買屋是人生重大的決定之一,除非您手頭的資金相當充裕,否則考慮到2、30年的房貸契約、仲介費用、房屋修繕與裝潢以及其他與住房有關的費用,若您在短期內就賣屋的話,可能還會賠錢。想要以每月有限的收入達成置產目標,您需要檢視目前的財務狀況,配合儲蓄與理財工具的運用,籌足佔房屋總價30%-40%的自備款。在儲蓄購屋資金時分為兩階段,除了自備款的籌措,另外就是購屋後每月房貸的支付。

對於第一次買屋的消費者來說,如何做好購屋的財務規 劃,是一件相當重要的功課,尤其是準備購屋前就要有一套完整的財務規劃。除了要準備一筆自備款之外,後續還會有新屋裝潢以及家具、家電的購買支出,手邊最 好能有想要購買房屋之價格2成左右的現金,其中一成作為購屋的自備款,另外一成則是拿來當作裝潢及購買家具、家電的費用,自備款的金額比例越高,相對地, 後續房貸負擔也就越輕鬆。

買房子在好地段,是會夠增值抗通膨。好的交通是房屋 保值的的主要元素。而沒有捷運的地方則往往是離市中心位置,或是到達市中心的便利性為高的區域。比如鄰居快速道路可以更方便大幅縮短交通時間。預算有限的 首購族,若堅持購買2房或3房等居住面積較為寬敞的產品,不妨選擇距離工作地點有點遠又不會太遠的地區。若工作地點位於台北市火車站,那麼適合首購族選擇 的區域便很寬廣,像是捷運沿線尾端站區周邊,公車終點站周邊,或者是高架道路、快速路網系統尾端周邊。

房仲出奇招 學記者賣屋

房仲業市場大,不過想闖出一片天,各個業務是絞盡腦汁拼業績!現在就有房仲業務自製推銷房屋的影帶,還PO上網,影片中他們不但像股市名嘴不停講,還學記者連線的模樣,甚至還跟電視新聞一樣做字幕、動畫和跑馬燈,就是希望吸引更多目光。

長達4分鐘的影片,房仲業務滔滔不絕,批哩趴拉講不停,業務還學股市名嘴下猛藥,不只像在分析股市,口氣也很像記者在連線,就怕想買屋的民眾聽不清楚,房仲甚至還用字幕輔助、圖卡說明,和跑馬燈,真的像足了在做電視新聞。

業績真的因此增加了,業務們於是大家依樣畫葫蘆,都把影片給po上網,因為客戶反應還不錯。超另類的賣房方式,讓人耳目一新,房仲出奇招,間接也讓自家的房屋品牌做一次免費的宣傳。林尚賢、林進龍、賴政坤

買明星學區的房子

為子女教育而購屋,要注意的事情林林總總,算一算也有一大籮筐呢!

了解學籍的清查與認定時間,是以清查日之前、入學前一年、或是有設籍滿幾年的特殊規定。而設戶籍時,則需注意規範為學童應與父母其中一人、或是同時與父母二人豋記於同戶。

選擇一線區域的二線學校,例如一樣擠進台北市,但是不要以市區精華區的明星學區為目標,明星學校的代價都不小,可以選擇台北市非市中心區的國中、國小。像是中山區的中山國小、永安國小、大直國中、大同高中國中部等;文山區的力行國小、景興國小、永建國小、景興國中、政大附中國中部等;內湖區的明湖國小、國中,麗湖國小及內湖國中;大同區的成淵高中國中部;北投區的石牌國中及文化國小等等。這些學校也都有不錯的口碑,相對於市區精華區,這些區域的房價可選擇性比較大,舊市區的公寓房價相對低廉,值得參考。

注意各縣市政府教育單位及學校公告,尤其公告為額滿學校者,多以有無產權作為排序優先的重要憑證,而產權持有者、學童與家長互相之間的親等範圍限制也要注意。在租約的部份,台北市自95學年起,已將租屋滿三年者也可列入入學排序,但需注意必須至法院辦理公證,也需提供水電單據做為居住事實的佐證。

在明星學區加持下,一線學區住宅房價都高不可攀,這些明星學校大多位於市區精華區,所以房價自是偏高,首購族不易負擔。因此建議可退而求其次,選擇一些二線區域的明星學校,像是三峽的桃子腳國小、林口的麗林國中、國小,汐止青山國中、蘆洲忠義國小等等,這些學校都有不錯的口碑,鄰近房價又是首購族群較能負擔的。

房地產權狀登記

晚婚與不婚的情形在現今的社會中比例愈來愈為明顯,而熱戀中的男女大多都夢想著擁有自己的一個生活的空間,購屋計劃往往就在這個時候很自然的產生。買屋時,部份男性為了證明對女方永遠的愛,房地產的權狀常會以登記女方名下為愛情保証訴求,但這個房子是否就代表往後都屬於女方所擁有的呢?一般人的認知應該都是確認的,不過中信房屋提醒妳,如果對方能提出頭期款或貸款繳費的相關證明,男方還是可以要求女方退回該房產。

通常一對戀人在熱戀時,男方為了表示對女朋友堅定的愛情而出資以女方名義購屋的情形屢見不鮮;如果能順利走向紅毯,當然是可喜可賀,但是現代社會速食感情興盛,結婚也未必代表白頭偕老。我國民法就不動產產權移轉是以登記主義為主,也就是以不動產的登記名義人推定為真正所有權人;因此,男方購屋以女方名義登記,未來女方當然可以本於所有權人的地位來使用或處分該房屋;不過,這並不代表日後雙方感情生變,男方就一定沒有機會要求返還登記在女方名義下的房屋,如果男方能夠具體舉證當時購屋是「借名登記」在女方名義之下(最常見的是出資證明、繳款資料等等),則法院還是會判決應塗銷女方所有權登記而歸還房屋予男方,不可不慎。

借名登記乃是出資人無移轉所有權之意思,而依出資人的真意將其出資買受的不動產,以買賣為原因登記在被借名人的名義下所成立的契約。其契約著重於當事人間的信任關係,並無不法,自屬有效的合法契約。出資人如果要主張其為真正的不動產所有權人,可以從以下幾個實務上曾經被法院作為判斷指標來觀察:例如購屋資金由何人提出、透過仲介購屋時是由何人接洽、該房屋的管理、使用、處分權是否仍然屬於出資人、屋內裝潢及家具添購由何人出資、設定抵押權是由何人出面向銀行接洽、權狀由何人保管等等。不過,這些主張因為都是對出資人有利的事實,未來在訴訟進行時,都必須由出資人對自己有利的事實負舉證責任,如果男方無法提出有力的證據讓法院相信這是借名登記的結果,男方遭受敗訴判決的機率還是相當高。

土地三角移轉

所謂土地三角移轉是指納稅人為了規避遺產稅、贈與稅,地主在生前先將土地移轉給第三人,隨後再由第三人將土地以買賣方式移轉給納稅人之子女,以這種方式降低納稅人名下土地的數量,達到分散財產的目的,同時透過這種假買賣的方式,規避父母與子女間,移轉土地可能被課徵的贈與稅。按財政部八十三年的規定,各稅捐機關調查這類三角移轉規避遺、贈稅的案例,稅捐機關必須先輔導當事人辦理申報,如果當事人已依規定辦理申報,則稅捐機關即按贈與日的土地公告現值計算贈與稅,補稅後不再加罰緩。若納稅人經輔導後,仍未申報,則稅捐機關即進行調查,若調查後證實確屬土地三角移轉之贈與且韋反贈與稅法的規定,即逕命予補稅並加處罰鍰的處分。

但針對此類案件,財政部最近發布新的解釋令,明定不動產的三角移轉,將不再輔導,一經查獲逕命補稅並加處罰。即在九十二年七月一日前,發生的這類案件,經稅捐機關查獲後,納稅人仍可依照八十三年的規定,先施予輔導;但從九十二年七月二日起這類三角移轉交易,經查明確屬虛偽,即直接按稅捐稽徵法規定,補稅再加處罰鍰。同時若有以此教唆幫助他人逃漏稅者(包括如律師、會計師、代書等業者),也一併依照稅捐稽徵法的規定追究刑責。將名下土地以「三角移轉」等方式來規避贈與稅之案件,其移轉給特定人之行為(第二次移轉)係在92年7月2日以後者,已不再進行輔導,如經稽徵機關查明其移轉予第三者及第三者移轉予特定人之行為係屬虛偽者,即應依遺產及贈與稅法第4條第2項規定課徵贈與稅,並依同法第46條處罰鍰。該局籲請納稅義務人若已有利用此類不正當方法移轉財產且給特定人者,儘快依稅捐稽徵法第48條之1規定辦理自動補報,以避免被查獲遭補稅並處罰鍰,得不償失。

三角移轉是指納稅人為規避遺贈稅,不動產持有人在生前先將土地移轉給第三人,隨後再由第三人,將土地以買賣方式移轉給子女,透過這種方式雖可以降低納稅人名下土地的數量,達到分散財產的目的之外,還可經由此種假買賣的方式,規避掉父母與子女間,移轉土地時被課徵的贈與稅。以往常有民眾以三角移轉方式將不動產移轉給子女,財政部於92年7月2日起即明文規定:三角移轉交易一旦經查明屬實,會直接要求納稅人補稅並再加處罰款。

購屋先看分坪表

近來熱賣的都會套房產品,雖然總價較低,但因為公設比動輒30~40%,等於拿1/3的錢去購買公共設施,購屋人也常忽略一般別墅社區必須負擔公設比。專家提醒,公設比高低沒有一定的標準,民眾購屋前一定要確認哪些設施算在公設內,而這些公共設施是否符合生活的需求,避免多花冤枉錢。另外,民眾若有意購買以多樣公共設施為訴求的預售屋時,須考慮到公共設施是否真正合乎使用,尤其購買套房型產品的消費者,須留意未來住戶是否有共識來維護公共設施。常見糾紛多出現在住戶不肯繳交管理費,導致公共設施荒廢,除了多浪費錢購買這些設施,還可能因為休閒設施荒廢,而降低社區品質及觀感,甚至影響房價。

不少建商常強調,台灣的房價比起鄰近各國,價位低了很多,不過消費者可能不知道,美日等國家銷售房子,通常賣的都是室內實際坪數,而不包括公設,但台灣卻是連公設一起賣,所以買房子前,不要忘了要先用機算機算一算,扣掉公設,你的家到底還有多大空間。依照新的建築法規,七樓以上的大樓,必須要有兩個逃生梯加上排煙室,因此,現在的新案子通常公設比都在30%上下。要特別提醒消費者,由於買房子沒有辦法實際去測量公設的面積,但是可以從合約中先了解端倪,以地下室的停車場為例,有的建商就直接將停車場劃為「大公」,但這對沒有購買車位的人來說,其實很不公平,因此,簽約前先看仔細,以免影響自身權益,因為一個車位可能影響的公設比,可能就高達5%。

此外,買房子時也可以要求銷售人員,提供室內分坪表,透過圖表可以清楚看出包括室內面積、陽台、雨遮,以及大公、小公的坪數,透過數字,消費者也可以對房子內部的坪數,有更完整的了解。公設除了攸關實際居住坪數大小外,與你的荷包也息息相關。因為公共設施越多,可能需要付的公設管理費也越高,因此,建議消費者在購屋前,也要好好參考一下房子附贈的公共設施,如果有太多您根本不太會使用的公設,不但浪費了購買坪數,還可能會讓住戶白花更多管理費,去支持這些不常使用公設的運作,徒然增加居住成本,實在很划不來。

大台北停車位獲利高

手握現金的投資客,現在都還不敢進入房市,該找什麼標的物最抗跌保值?房仲建議,這幾年只漲不跌的停車位,是聰明投資好選擇。比較今年與95年停車位的價格與租金後發現,價格至少都有5%以上的漲幅,其中板橋與永和的停車位在價格漲幅高達四成以上。

大台北地區對停車位需求殷切,加上停車位具有出租容易,而平均5%上下的投資報酬率,幾乎完全不需要支出裝潢成本,對於預算有限的投資者,確實是一項不錯的投資利器。綜觀過去3年來的表現,辦公與住宅需求大的信義計畫區、永和、內湖、板橋等區域來看,停車位漲幅皆高達三成;表現較為穩定的中和、大安也有5-10%的漲幅,相對於其他不動產產品,停車位表現算是相當不錯。

停車位價格雖然上揚,但租金卻明顯下滑。現在不論新建住宅或是商辦,都提供了大量的車位,市場供給增加;此外,面對全球性的車市蕭條,許多車主賣車度小月,讓需求沒有如此殷切,也是拉下租金的原因。不過,長期來說,景氣轉好車市復甦後,在寸土寸金的台北市,停車位租金仍會因為龐大的需求,出現上揚的狀況,現階段想要入場的投資者,可以逢低挑選租金跌幅低、車位出租率高的區域產品優先入市。在這次調查中,可見不少區域的停車位行情價上漲,但租金卻下跌,所以壓縮到投報率。以北縣板橋新板特區為例,停車位漲61%,但租金下跌25%,之所以出現這種特殊市況,是因高級住宅的量體集中於此,區域內有不少建案房價屢創新高,車位價格也隨之大漲,但隨著需求減少,出租機會便降低,租金下跌25%。

不過近日市場景氣差,愈來愈多人從有車階級,轉向大眾運輸系統的懷抱,大台北一位難求的停車位,似乎變得比較好找,使得停車位的成交價格,在房市或車市動盪不安的狀態下,漲勢稍歇。從調查中可發現,北市內湖區的停車位行情,已跌回3年前的價位。一向穩健的停車位產品,受到房市震盪影響,近期大台北停車位也失守,投報率跌破5%。由於大台北都會區的大眾運輸系統發達,買車的需求日益降低,停車位市況大不如前,3年來,北市內湖區的停車位成交價凍漲,租金卻大跌33%,投報率從5%降至2%,是跌幅最深的區域。有鑑於停車位的需求大,目前不論是新建住宅或商辦,都提供了大量的車位,使得市場供給量增加,而景氣不佳,不少車主賣車度小月,停車位需求降低,甚至連停車場也打出優惠價吸客,都是造成停車位租金下跌的主因。

投資房地產抗跌保值

雷曼風暴後,過於複雜的衍生性金融商品不再受到青睞,加上銀行定存利率節節降低,擁有大筆資金的退休族群以及保守型投資紛紛將資金轉戰房地產。網路調查結果,台灣投資理財工具當中,房地產名列抗跌保值工具第 3名,第1、2名分別是保留現金和黃金/貴金屬。有超過5成的民眾近期有購屋計畫;民眾購屋,對設施/服務、裝潢等附加價值期待較高。在資金行情帶動、股市築底、科技業紛紛取消無薪休假、兩岸觀光熱潮啟動等利多激勵下,台北市新成屋及預售市場最近一個月來,已出現具實力的新保值型買家購屋客。比較定存與不動產目前投資報酬率與年收益後發現,同樣是一千萬的資金,將其投入銀行定存與店面投資收租兩種方式所獲得的收益,後者比前者多出3倍。

由於定存利率低,加上金融產品風險高低不一,讓市場上擁有熱錢的長期投資者轉而關注具有安全性高,保本性強特性的房地產,特別是在處於發展階段的大台中地區,只要押對地點與產品,除了現階段可以收取不錯的租金收益,在下一波大多頭來臨時,房地產獲利的倍翻效果將會讓投資者驚艷不已。由於桃園吸納了北台灣的就業、就學人口,區域流動人口多,現階段桃園區店面可作為投資者佈局的優先考量。其中,桃園中正藝文特區商圈、縣政府商圈由於客源穩定,空置率低,雖然店面價格不斐,但仍是想要長期投資者最值得佈局的區域。

預售屋市場受到景氣影響而乏人問津,不過豪宅市場卻在近日悄悄增溫,看屋人潮多了1~2成,原因就在於定存利率低,精華區豪宅產品價格不再遙不可及,成為有錢人避免保值的投資標的。近期豪宅看屋人潮增加了1~2成,最主要的原因是受到定存利率不斷降低,以及股票、基金風險高的影響,而且豪宅價格與過去高檔相比,已經下修2~3成,價格逐漸回歸95、96年的價位,所以越來越多人考慮選擇豪宅當成保值避險的投資標的。看屋人潮多集中在傳統的精華豪宅區,像是大安、信義、中正區以及天母等地內的知名豪宅;而位在非精華區或是量大區的豪宅,依然乏人問津。

大安森林公園附近房價高

現代人之缺乏綠意生活已是老生常談話題,並且對大多數人而言幾乎也是可遇不可求的一個夢想,因此在買屋時若能毗鄰公園列為重點,相信必可為居家生活多增添一份休閒樂趣。大安森林公園四面街廓中,以新生南路及信義路房價較佳,建國南路則因高架橋,需有特別性塑造房價。

大安森林公園是北市最大的都會公園,可滿足休憩、運動的需求,一般市民都十分嚮往此區住宅環境,房市名嘴們更是以大安森林公園為首選。自勤美璞真以每坪均價130萬元,寫下區域新高價後,周邊成屋也跟著水漲船高,都證明了該區地段的稀有性,成為房價的有力支撐。根據房仲業者統計,大安區在SARS過後房價飆漲了7成,名列房仲名嘴選擇的行政區中漲幅第1名。大安區是許多台北市民希望居住的行政區,其中又以大安森林公園為夢想中的環境。除了鄰近公園之外,社區附近有台灣大學、龍安國小、公務人力發展中心,路幅夠寬敞,且位於熱鬧的公館商圈內,具公園、最高學府和生活機能的條件。

大安森林公園是台北市最大的綠蔭公園,位在公園旁的青田街同樣濃蔭綠樹,自然天成的綠色隧道景色相當宜人,這裡有不少是日據時代留存下來的日式建築,讓人不免產生懷古幽情,近幾年國有財產局標售不少此區土地,建商也多半推出豪宅類型的產品。位在青田街靜巷內的青田主人,環境相當清幽,出巷道口是新生南路,新生國小、金華國中離基地不遠,由於又貼近大安森林公園,算是相當難得的居住地段,惟獨青田街巷道多規劃單行道,所以在開車行進動線上顯得略微不便。

與周遭還是傳統公寓相較,本案採用天然石材,並搭配大面鋁窗的現代建築外觀設計,整體造型相當醒目,汽車進出採人車分離規劃,除了從正門進入下平面坡道至地下停車場,大門另一側門提供住戶進出,並有24小時全天候警衛管理,管理費一坪要價200元。進入中庭花園裡有一座連結至室內的流動水池,坐在1樓交誼廳,可藉由大片透空玻璃瀏覽室內外景致。現場專案經理鄭博文表示,建築師當初規劃的構想,是想塑造由戶外綿延至室內的悠閒意境,1樓還規劃有降板空間的會客區緊貼著水池,頗有人影倒映池面的情境。

二次施工違建

所謂的違法施工,是指某些建商在取得合法建築執照後,利用二次施工的手段,進行違建,例如夾層屋便屬於違法施工的一類。由於法令早已禁建夾層屋,屬於「室內違章建築」的一種,不只有結構安全疑慮,更有遭到拆除的風險。一般夾層屋都是在建設公司拿到使用執照或等房屋交屋時,再以二次施工的方式搭建室內夾層。而夾層面積是屬於違章部份,因此無法登記在權狀面積內,對以後房屋買賣轉手可能是一大問題。此外,消費者最好與建商就「二次施工」問題簽立「委建契約」。目前建商進行預售夾層屋交易,大多不願對二次施工做下承諾,這對消費者來說是極為不利的,因為此舉必然會造成聽任承購戶自行施工的情形,不但品質無法一致,甚至會對建築結構安全造成未知的危害,影響生命及財產安全。

另外,有些建商為了讓室內空間變大,增加房屋坪數,會將陽台外推,使原本陽台區域改為室內空間,也視為違法的一部份。由於外推的陽台在結構上缺乏樑柱支撐,又有新舊水泥接合不易的問題,容易造成龜裂或坍陷問題,亦常有漏水情形,消費者均需特別注意。在法律定義上,陽台屬於附屬建物的一種,不計入容積計算,最多陽台面積可達單層面積的八分之一。簡單來說,陽台外推就是將「室內空間外推到陽台內緣」,有些建商為顧及整體美觀,往往也會替顧客代為施作,而這也是常見之二次施工當中的一種。

或有建商將房子蓋在原定為停車場的位置上,由於不列入權狀面積,也屬於違法施工的一部份。不只是吃虧花錢買了個停車位瑕疵屋,還嚴重損害使用權益。為了避免買到違法施工的建物,消費者在交屋時須仔細閱讀「不動產說明書」(即說明房屋現況及土地、房屋權利登記等之文件),留意是否有二次施工的標誌,也須特別注意建照上的變更項目,如發現有違法情狀,千萬不要簽署二次施工同意書,以免成了冤大頭。另外,不少建商會要求民眾簽署二次施工同意書,藉機把責任推給消費者,但這種同意書語意模糊,消保官呼籲民眾不要簽,否則等於買到違建屋,而且如果建商沒有告知法律責任義務,最重可處2千5百萬罰款。

社區財務的管理

社區財務所管理的範圍是住戶共同匯集而成的共有財產,因此除了被賦予職責必須進行監督審查工作的委員外,定期公告以讓全體住戶都能共同監督,才是更有效且能召公信的方法。一般來說,在社區規約或財務管理辦法中都會訂立有社區財務的監督規定,明訂管委會應製作與保管的財務報表種類,並加註財務公開的時機、項目及方式。基本上,社區財務建構的基本原則就是簡單明瞭,加上社區管理是公共事務,共通性強,因此我們建議在財務科目的編列上,不要太多、太細。

管理委員會的主任委員、財務委員、監察委員要能清楚地掌握社區財務,平日定期看帳是最有效的方法之一,因為平日固定查閱帳目,不僅能減少工作的堆積,也更能找出問題處。有些社區在經費允許的情況下,會請會計師來做查帳的工作,或是採取信託的方式,透過這些外部的機制雖更能公開公正的進行監督,但主要還是以社區的需求為主,並不是每個社區都必須要做的。

財務制度的建立原則:
流程制度要簡單明瞭:
由於管理委員、住戶不必然是財務的專業人士,且社區事務基本上也不是太複雜,因此只要住戶能夠透過財務制度,瞭解到社區公共事務是否有確實執行、帳戶收支是否合理,及社區現有財務明細等資訊,便是合宜且容易被沿用的好設計。
社區財務要公開透明:
只要是公共事務,公開是獲得支持與信任的不二法門,尤其是住戶普遍最關注的財務議題。並且,財務公開也是《公寓大廈管理條例》對管理委員會或管理負責人要求的重要義務。
財務運用要有計畫:
透過年度財務預算的擬定,可以清楚掌握社區預計收支情形,並依此規劃出實際可執行的社區年度計畫,便能夠讓公眾的每一分錢花在刀口上。
管理監督要分層授權:
如《公寓大廈管理條例》對於區分所有權人會議授權管理委員會可自行決定額度的精神,社區財務透過分層授權,才可保持靈活運用的彈性,而有授權就必須要有監督,如此才能有效掌握社區財務狀況。

投資學生套房

學生宿舍床位不足,連帶促使大學週邊租屋市場更為活絡,特別是在未來大學錄取率可望達到百分百,學生人數越來越多的情況下,租屋需求勢必將隨之提升,現代包租公婆投資大學週邊的小套房,或將整層公寓重新裝修成套房出租,已成為商機。一般而言,投資學生套房不僅收益固定,投資報酬率在4%~8%,比定存高許多,對於很多人而言,確實是不錯的投資標的。

投資學生套房首重生活機能,大學生住宿需求單純,包租公婆在購屋時,應優先考量學生需求。例如,投資標的一定得在學校附近,最好是步行五分鐘內可達,最遠不超過一到兩站公車站的距離。以目前最熱門的投資標的學生套房而言,北部租屋市場已愈來愈不好獲利,相對而言,中南部學區租屋投資報酬率大於北部區域,但在選購標的時,除了考量房地產本身的條件外,最重要的是,學區內學校一些主客觀條件是否適於投資。例如,要考量的因素有學校經營體質是否良好、招生狀況、學生素質等,因為一旦學校的體質不佳,或者招生狀況不理想,有可能代表這區域的學生市場漸漸萎縮。

而學生素質品德不佳,潛在的問題更多。因為品性不佳的學生,對於房屋保養、修繕與環境維持,甚至與人的互動關係上,都會比較容易出現糾紛。投資客在租屋的管理上,最怕就是鞭長莫及、與房客的問題缺乏溝通的時間,如果再加上校方對學生生活沒有管道管束的話,租屋糾紛無可避免,一些大大小小的瑣事層出不窮,產生的問題會投資客煩不勝煩。

由於套房出租以戶為出租單位,房租高低主要看室內空間大小及其規劃而定,房價低、公設比低才能享有較高的投資報酬率,所以坪數較大的套房不見得享有較高的租金報酬。除了房屋本身的硬體設備外,如何增加房屋的附加價值也是房東要考慮的。特別是出租的對象是大學學生,為配合學生打報告交作業的基本需求,網路設備是不能省的。此外,房東最好提供如第四台無線電視,以及冷氣、熱水器、瓦斯爐、衣櫃、冰箱等基本家具,若房東自己原本就有將家具汰舊換新的打算,先將自己的舊家具留下提供的租屋者使用也是省錢的妙招。

購屋資金來源

購屋的成本並非只是要準備好自備款就可以了,除了自備款,還有貸款金額、房屋仲介服務費、裝潢費、搬家費、稅費及規費…等等。資金計劃是選購房屋前的重要工作之一,周詳的計劃方能將財力作最有效的運用,同時,購屋之後,不必為償還貸款而擔憂。財務狀況是可以安排的,良好的資金規劃,可以讓您在購屋後,不會因沈重的房貸負擔而影響了原來的生活水準,同時可讓您買得放心,住得安心。

不動產交易,動輒數百萬或上千萬,金額不可謂不大。而購屋自備款的籌措與貸款的規劃,更是影響每月收支與生活品質。因此務必擬訂周詳計劃,將財力作最有效的運用,未來才能減輕每月貸款負擔。
(1)現金或存款:現金或存款即是指立即可供使用的資金,這些資金可能是長期累積的薪資所得,也可能來自於投資利得。通常這些資金大都存放在郵局或金融機構,以備隨時取用,而這種儲蓄購屋的方式也是最傳統的一種投資致富方式。
(2)父母資助:父母一向都是子女的最大支柱,只要在財力許可下,往往也是提供購屋資金的一大來源。不過如果是採贈與方式提供資金,則應採分年進行,而且要注意所有贈與總額在一年內不得超過一百萬元,因為超過的部份要以累進的方式課徵贈與稅。
(3)民間標會:以民間互助會的方式來籌措購屋資金也是相當普遍的一種途徑,其中尤以當會首免除利息負擔之方式最為划算,但民間標會的倒會風險得要仔細的加以衡量, 避免辛苦所得付諸東流。
(4)親友借貸:向親友借貨資金的好處,即是可以憑個人的信用來做資金上的融通與調度,有時也可償付較一般市面為低的利息,但要注意日後對方可能亦會相對的要求借貸或更高金額的擔保等情事。
(5)金融機構貸款:金融機構向為最主要的資金來源,一般大眾只要有正當職業、穩定的收入和良好的信用狀況,並且能夠提供抵押品,都可以申請貸款。在申請時,必須提出所得稅扣繳憑單、房屋、土地所有權狀及身份證等作為徵信資料。而在目前金融自由化的前提下,各銀行房貸作業、信用貸款等商品齊全靈活,也有利於資金之週轉運用。至於貸款年限,目前銀行可提供7~30年期限,一般人多選20~25年。有趣的是,國人有「避免負債」習性,多數貸款戶7~8年就努力償清房貸;與歐美國家甚至長達30年的償還期限,可謂大相逕庭。

換屋原因

根據部分房仲業者統計發現,大台北地區自用住宅者,主流換屋週期約在5年內。房地產專家指出,實務上一般雙薪家庭在購買標準的3房2廳產品時,10年左右便能清償房貸。一旦換屋週期低於5年,其原因通常涵蓋其他非正面因素。對換屋市場而言,小換大且舊換新或小換大且新換舊是較為常見的情形,因為這代表財力水準的提升與物質生活的改善。小換大且舊換新或小換大且新換舊的理由不外乎空間需求增加、家庭所得提高、明星學區需求、工作地點遷徙與賺取價差而轉售等。

大台北地區的十大熱門換屋區域,多有交通以及生活便利、區內有明星學區等特點,另外,老年化社會的來臨,也讓換屋族選擇居家環境時,多一份對於醫療就診便利性、休閒安養寧靜性的考量;換屋族選擇新居時會有三項考量類型:
(1)學區考量型:擠進明星學校是多數父母的夢想,而進入明星學校的首務便是要在學區內擁有不動產,促使許多家長選擇在明星學區附近購屋。
(2)家庭滿巢期小換大型:隨著子女年齡的增長,原有住家坪數過小而需以小換大,但是在選擇上會以生活品質為主要考量,因此市區精華區和市郊親近山水的環境都各有擁護者。
(3)家庭空巢期大換小型:最後隨著家庭成員的各自獨立,原來大坪數的需求已不再,養老反而是主要的換屋因素,因此醫療就診、居家生活便利的市區,都是銀髮族的最愛,諸如市區一樓住宅或是平地型別墅等。

一般人一生換屋次數平均約為三次,根據不同的生命週期而有所變動。首購的原因大多來自於個人自住、儲蓄投資或是新婚,空間需求大約為8~20坪。首換族換屋原因大多來自於子女成長及學區的要求,因此區位選擇上會以市區精華區為主,再加上交通便利的條件,不但在實際使用上,或是未來再度易手,都有其便利性與增值價值,並以25~35坪的標準格局為普遍性需求。第二次換屋時,一般年齡約在40歲以上,此時個人的事業應已具一定的基礎,因此多半會以住宅品質為首要考量,選擇市區的高檔次精華住宅,藉以彰顯個人社會地位;或是選購親近大自然的環境,提升生活品質與素質,此時需求的空間坪數大多在40坪以上,一般大多介於40坪到80坪之間。第三次換屋的主要目的大多著眼於養老,此時購買的產品依個人不同的需求而較為多元化,諸如對就醫或對生活機能的需求等,市區或郊區各有所好,但通常其面積不會太大,畢竟進入空巢期之後,家中的人口減少,所需的面積一般維持在30~50坪左右。

什麼是不動產要約書

由於斡旋金制度在實務運作上的諸多流弊,內政部特別制定了要約書範本,藉以取代業者自創的斡旋金制度。所謂「要約書」是登載買受人購買房屋意思表示之文書,行政院公平交易委員會規定消費者得不給付斡旋金給仲介業者,而以簽訂要約書交由仲介業者向屋主進行斡旋之方式替代之,一旦屋主同意買方之要約內容時,該交易即屬完成,消費者即負有進一步與屋主簽訂書面契約之義務。

不動產要約書,與斡旋金意願書最大的不同在於,前者不必先付一筆房屋總價約二%至五%的「斡旋金」,當然,買方即不必簽任何斡旋金之書件,對買方而言,減少先期的支付款,不過,一旦其改簽要約書,雖可節省先期支付款,但如果反悔,則賣方如可舉證出,其因利息或其他所造成的損失金額,則買方可能須賠一筆高於斡旋金款的價款,這是一種最高誠意的買屋意願,如違反,買方即等於要付出最大賠償之費用,其有支付少、但卻有風險極大化之特色。在斡旋金與要約書的取捨之間,購屋人不妨以自己的購買意願為考量,如果購屋意願普通,可以選擇簽立要約書的方式議價,但如果遇上十分中意的房子,而該仲介公司又能提供完整的付款保證制度,那麼以支付若干斡旋金的方式議價,往往較能達到令人滿意的議價結果。

內政部所訂立之要約書範本,適用於成屋及中古屋所有權人將其房屋委託房仲業者銷售時之參考,房屋仲介業者應提供給消費者使用,惟消費者與房仲業者參考該要約書範本訂立委託銷售契約時,仍可就個別情況磋商更訂之。有關要約書中保護消費者的重要內容包括:契約之攜回審閱規定及要約撤回權。由於消費者所簽訂之要約書,一經房屋仲介傳達到出賣人,即生意思表示之效力,又該要約如經賣方承諾,契約原則上即告成立生效,若買方反悔,賣方可選擇要求買方履行契約,亦可選擇解除契約,請求損害賠償。因此,為期審慎,內政部之要約書範本中,特別讓消費者有攜回契約審閱權,於賣方承諾前並得為撤回要約之規定。

如何蒐集法拍屋資訊

在網路還沒發達以前,想買法拍屋的人要靠自己天天跑法院去找法拍屋的資料,不是一般人有時間可以做得到的。現在資訊發達,只要肯花點錢去訂閱網上的資料,可以省下不少時間。在進行法拍屋的投標之前,當然必須先蒐集足夠的物件資料,再從中挑選符合自己需要的物件。法拍屋的廣告不像購買一般不動產一樣隨手可得,而是有一些特定的管道。獲得法拍屋資訊的管道:
1.法院公告:
在各地方法院的公佈欄不時會張貼等待拍賣的物件,其中也包括法拍屋的公告。
2.銀行公告:
如果銀行是債權人時,銀行為了債務人的房屋能順利拍賣,有時也會張貼法拍屋的公告。
3.法拍資訊雜誌:
一些專門提供法拍資訊的雜誌,定期提供法拍物件,訂閱這些雜誌,不用上法院也可以獲得法拍屋的訊息,且資料較豐富。例如:透明房訊。
4.報紙分類廣告:
有時在報紙的分類廣告中也可以看到法院公告拍賣物件的資訊。
5.網路:
網路上也有一些提供法拍屋資訊的網站,省時又方便。
法拍屋附近張貼的公告:
6.被法院查封的房屋附近也有可能張貼關於這些房屋法拍的公告,只有代標公司會張貼廣告。

法拍屋網站如何進入:
(一)可由司法院網站進入:網址:http://www.judicial.gov.tw 進入途徑如下:
(1)司法院首頁→熱門連結:公告、庭期查詢→法拍屋公告。
(2)進入法拍屋公告後,可點選查詢方式,例如依房屋坐落、拍賣日期、字號(案號)、最低價格、面積查詢。
(3)並於房屋地址/面積欄位點選,即可查詢拍賣公告全文。
(4)拍賣標的如果僅拍賣土地,請點選土地查詢,如僅選建物查詢,將有查無資料之虞。
(二)各法院網站亦有拍定價格查詢及空屋、空地、點交情形查詢,請多加利用,詳請進入各法院網頁查詢。
(三)法院委託台灣金融資產服務股份有限公司辦理不動產拍賣之事件,請直接進入該公司查詢。網址如下:http://www.tfasc.com.tw。

根據法院規定,要拍賣的房屋必須在拍賣前14日張貼公告,因此要得到最新的法拍屋資訊,最直接的方法就是不時到法院公佈欄查看,看看張貼在民事執行處公布欄的公告。當然,公告上的內容也可以幫助你初步過濾拍賣的物件。根據強制執行法,法院必須在拍賣前將拍賣公告刊登於報紙上,所以報紙上也會有法拍屋的公告,但法院礙於經費限制,所以廣告的篇幅都不會太大,通常只會在分類廣告版下面的角落,而且較常刊登在一些公營的報紙,如中央日報上,有心人應該多注意這方面的消息。

退休族購屋指南

目前國人心中最佳養老生活區域前三名為花東宜蘭地區、中彰投地區以及台北市;其中,有六成左右(60.34%)的消費者計畫購買1,000萬元以下的養老居,還有將近三成(28.84%)的消費者,則計畫購買1,000~2,000萬元的養老居所。全台有49%的人退休後,都有返鄉購屋的意願,而返鄉購屋的五大理由又以自然條件與房價差異為最重要考量的兩項考量,分別為31%與23%。

隨著交通的發達,在外工作的遊子返鄉也比以往更容易,但是對於家的渴望並不會減少。外出工作多年的遊子,當初也是因為想往較高薪資的大都會發展,然而,退休後將原本大都會的房屋轉手後,返鄉購屋可以獲得較大坪數的房子,等於增加自己的退休金,所以有許多民眾退休後喜歡回到故鄉購屋。大都會交通便捷,空氣品質較差、噪音也相對較高,長期工作在大都會的民眾都渴望退休後能有較佳的居住品質。

退休後住家其實不需離市區太近,生活機能方便的郊區或安靜的巷弄也是不錯選擇。住在郊區,交通是關鍵問題,選擇這些地區的房子,應優先以有捷運通過的地點為佳,而且最好考量要在醫療院所附近,或者到大型醫院能有方便的交通。打算針對退休生活居所進行訪察的退休族,勿輕忽人的緣故性,即親友聚集地附近的選擇,另外交通便利、氣候宜人、治安良好、休閒綠地、易達醫療院所等項目也不容忽視。

這群中高齡的定存族資金充足,較不受銀行貸款成數影響,因此合理總價、高投報的產品,是購入時的主要考量,要是房屋已經有現成租客,讓他們省去空置期,直接當房東,成交機率將大為增加,特別是學生套房與較低總價的店面,在詢問度上均比年中較為增加。許多人對退休都存在著隱憂,台灣房屋副總謝萬雄表示,萬物皆漲只有薪水不漲的年代,民生物價又不斷升高,辛苦了大半輩子,每個人都不希望退休後還天天為錢煩惱。買對房子不但等於幫自己存款,買到好地段也如同為退休後的收入做準備,風險低且具保值性,是非常好的保本工具。

法拍屋的成本

充裕的資金調度-這是購買法拍屋的難處所在,因為標購法拍屋須在得標後7天內繳清所有價款,對一般人來說,要在這麼短的時間內,拿出金額龐大的現金是非常困難的一件事,所以你要有充裕的現金,或是有靈活的資金調度管道,才能考慮法拍屋,目前已有銀行提供代墊款服務,因此只要約有三成現金即可,但也要考慮自己信用狀況。

許多人以為買法拍屋只要負擔得起房屋的總底價就可以了,但實際上買法拍屋還有一些相關的費用要負擔,就像和一般市面的仲介公司買賣房子,除了仲介費外還有政府的一些相關規費,這些都必須估算在購買的成本內,尤其是以法拍屋作為投資工具的人,更必須把成本算清楚才行。法拍點交需要時間,有時1個月,甚至拉長到半年,會造成貸款利息比預期高或多出其他成本,表面上看起來可能很便宜,要把時間和金錢成本一併考量計算,才算成交價格。

法拍總成本有下列七大項:
1.標價。
2.搬遷費:除非是真正的空屋,否則都要預估搬遷費;除了配合法院點交公權力外,私下同步協商、溝通現住人,以預算內的搬遷費,目標一個月內交屋。
3.利息:從投標後到資金回收結案,長達四、五個月,短則一、二個月,龐大的資金利息成本,怎可遺漏。
4.仲介費:得標後房屋銷售是法拍後段重要工作,找一家強項的仲介公司把房子賣掉,才能獲利了結;目前各大型仲介公司林立,賣方服務費為成交總價4%,一般投資客,仲介公司都可接受2~3%服務費。
5.稅費:從法院拍定後到出售結案,政府課徵的稅金項目非常多,佔整個投標成本時多時少,務求每筆稅金均在評估成本內。總歸重要稅金有契稅、財產交易所得稅、房屋稅、地價稅及土增稅五大項,尤以土增稅變化最大;法拍與一般買賣土增稅計算有很大出入,需特別詳算。
6. 整理費:房屋得標後,均需略加整理、包裝後出售;房屋景氣時,部份投資客會編列房屋裝璜費用,不僅銷售更快,也能增加投資利潤;另有投資客則是反向操作,為壓低售價,採原裝出售,花少許的清潔費、油漆費,讓房子保持清潔、乾淨、明亮即求售。
7. 其它費用:A.水,電,瓦斯費;B.大樓管理費;工程受益費;代書費(過戶規費)。